一份商业租约通常会包括两个比较大的部分，主合同以及附则。
主合同
一般而言，虽然在实践中我们将租约的第一部分称作主合同，但是，这份合同事实上只是在实践中双方在习惯性运用的格式化合同。这其中的条款我们在此不再一一分析，因为格式合同是不可能完美的符合房东房客双方千变万化的需求的，因此，双方需要在附则中详细的约定双方的权利及义务。格式合同作为整个租约文件的开头，我们需要确保的就是其中对于商业地产地址的陈述是正确的即可。当然，合同作为一种非常自由的法律文件，在不违反法律规定的情况下，双方可以自由订立，因此，也不能想当然的认为主合同不重要，任何情况下都需要律师进行仔细的阅读和审查，以确保万无一失。
附则
附则一般而言是一份长达30至50页的文件，其中约定的主要事项主要包括以：
1. 租金及押金
双方会详细列明在租约期限内每年或者每月的租金。同时，双方还会约定租金的付款期限或者付款方式。一般而言，当房客没有及时付款时，房东会给予一定的宽限期，并详细规定与之相关的通知，缴付，罚金等一些列问题。
同时，因为商业地产行业存在的竞争，通常房东都会给予房客一定的免租期，在这个免租期之内房客是不需要给付租金的，但是房东也可以要求如果房客在免租期内已经开始了正常营业，那么此时免租期也可以被视为已经结束。当然，免租期具体的规定都是可以通过谈判来更改的。
一般而言，在5年甚至10年长约中，月租金价格都会以年为单位有3%至5%左右的增长幅度，除非有其他特殊原因，这一正常增长是很难要求房东下调的。只要我们确定增长幅度与现有市场没有太大偏差的话，不需要过渡担心。
押金，对房东来说是一个重要的经济权益，因为在不可预计的情况下，押金可以为房东带来必要的保险措施。具体的押金金额通过双方协商确定，但是需要注意的是在合同中一定要明确规定在什么情况下房东可以扣除押金抵做房租或者作为其他双方约定的用途。通常而言，商业租约因为租约时间长，押金一般都会为3到6个月的房租。
2. 地产税
房客会被要求承担与其承租部分所占整栋商业地产相应比例的地产税。但是，一般而言，租客需要承担的是租约生效后地产税每年所增长的部分。这个条款之所以重要是因为地产税是由政府相关部门每年审核确定的，在某些特殊的情况下，地产税可能会出现较大幅度的波动，这对于一个初创公司的资金流而言，可能会造成一些挑战。但是，在一个稳定的房地产市场中，这个问题不需要过度担心。
3. 房屋规划
每一栋房屋的用途都是由当地城建规划管理部门事先确定好的。例如，被确定为用作个人居住用途的房屋，在没有通过相应的规划审批之前，是不能够用作商业用途的。且，因为美国地产规划的细致，商业用途中也划分为了许多不同的种类。我们在进行租约谈判中，就必须与房东确认该商业地产的用途满足我们的需求。如不满足，则需要向城建规划部门申请调整规划。这个过程的花费和潜在风险都是比较高的，因此，在商业租约谈判中，应该通过相应的条款来确保一旦规划不符合要求，需要房客撤出或者房客停业时，风险承担的方式。
4. 公用设施及设备
在一份商业租约中，公用设施所涉及的方面林林总总不下数十个条款，其中包括了，水，电，气，消防安全，废物管理，安保等等我们可以想象到的诸多方面。在我们的实践中，这个部分因为既涉及到房东房客的切实经济利益，也涉及到双方在产生争议时的责任划分，同时有时因为房客放比较特殊的要求，所以往往会让房客感到无从下手。我们的建议是，在初期进行选址的阶段就应该明确自己的需求和一些可以放弃的方面，这样在我们的谈判中就可以有的放矢的与房东进行协商，加快整体进度。
5. 用途
从房东的角度而言，房客按照约定的用途使用房屋可以让房东对风险有一定的预估和准备，因此，大部分情况下，房东都会将房客使用房屋的用途限制在一定范围之内。但是，无论是企业经营还是其他现实情况都要求一个创业者或者企业主在需要的实收根据情况调整其办公室的用途，那么此时，就要跟房东进行沟通，在一定范围内给予房客一定的自由度，使双方的利益都得到满足。
从商业角度而言，一个房客的经营不善，给房东带来的就是无法收取房租的经济风险。因此在很多时候如果条件允许，如果您想要经营的是一家餐厅或者甜品店，我们一般会要求房东不在把其他店面租给相同类型的租客，以此保证客源的充足和店铺的经营。对于房东而言，只要他能保证可以收回租金，则是一个双赢的局面。
6. 改装改建
对所租房屋的改装改建等对于很多房客而言都是必不可少的，其中涉及的方方面面又对双方都可能造成巨大的影响。因此，所有的房东都会要求房客在进行任何改装改建之前向房东提交书面的工程施工图或者设计图，并得到房东的同意后才能进行施工。房东在这个条款中权利是比较宽泛的，例如装修风格，装修所使用的材料质量，如果对房屋造成损失责任的承担，装修中工伤事故责任的承担等等房东都可以提出自己的要求，所以都需要我们在合同中进行详细的规定。
同时，为了满足租客的使用需求，房东可能也需要在租赁前对现有的房屋进行一定成的改建改装才能满足房客最基本的要求。例如，居住用途的房屋改装为满足商业办公需求的房屋时可能就要对空调，消防，给排水，通道等等进行必要的改建，那么作为房客，为了保证自己的利益，也需要在租约中对房东所需进行的工程进行规定以确保自己的利益。
7. 保险
对于一个房客而言，保险是必不可少的，因为一个有效的保险可以保证在发生意外情况时，不会因此对自己的生意带来毁灭性的影响。房东当然也想要保护自己的利益，因此，房东一般会通过租约要求房客的保险一定要达到房东的要求。
8. 转租，转让
房客经常会因为一些原因无法再承担房租或者需要搬离，那么此时，就可能需要将现有租约作为一个整体转租或者转让给第三方。房东为了保证自己的利益，通常会要求房客在满足所有房东提出的条件后才能转租或者转让，因此这个部分的谈判也是重中之重。
通常而言，我们当然希望房客能有更多的弹性，但是对房东而言这就是不可预期的风险，如何平衡双方的利益，需要房客一方在谈判之前就对自己的声音有一个完整的发展规划和风险评估，以此来作为自己谈判的底线和标准。而房东所考量的是自己的经济利益是否可以得到保护，因此，房东通常会要求在方可需要转租或者转让时首先通过房东的同意，且溢价部分房东拥有一定比例的分成的权利。
在我们的实践中，通常大部分有关这一部分的争议都会花费大量的时间和精力才能够解决，因此在签订协议之前一定要对自己的租约中这一部分的规定有一个详细的认知。
9. 合同的终止
在租约中，双方可以规定在什么情况下租约会被自动解约以及自动解约所带来的责任之承担。这个是一个非常开放的谈判项目，因为现实情况随时有可能改变，例如，房客的经营可能会被房东的发房屋改建计划所影响，那么，影响到什么程度租客可以自动放弃租约，该影响带来的经济损失又应该如何分配或者计算？
或者，在满足房东规定的情况下，房客可以选择主动解约。关于解约的流程以及双方在解约的过程中的权利义务可以双方根据自身情况自由约定，通常房东为了保护自己的利益不受损失，会倾向于对房客有比较严格的要求。
10. 续约
房东一般要求房客在租约结束前一定时间内向房东通知其是否选择续约，这个期限的约定可以比较自由的双方协商决定。
以上就是一些租约合同中比较主要的事项，当然，一份租约远不止这么简单，其中还有很多其他的问题需要双方解决，但是无论如何，作为一份合同，法律给予了租约很高的自由度，为了保证其中所有的条款都能得到充分的规制，保证房客的利益在所有情况下都可以得到充分的保护，请一定联系具有多年相关经验的资深律师为您保驾护航。
